입주 아파트 전세계약 시 알아야 할 사항

입주 아파트 전세계약 시 알아야 할 사항

입주 아파트는 건설이 완료된 후 처음으로 세입자를 맞이하거나, 신축 분양 후 최초로 임차인을 모집하는 아파트를 말합니다. 이러한 입주 아파트에서 전세 계약을 체결할 때에는 일반 아파트 전세계약과는 다른 몇 가지 유의점이 있습니다. 이 글에서는 입주 아파트 전세 계약 시 주의해야 할 사항들을 단계별로 자세히 정리해보겠습니다.

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1. 입주 아파트의 소유권 등기 여부 확인

입주 아파트는 분양이 끝난 후 소유권 등기 절차를 거쳐야 하므로, 전세 계약 시 등기 상태를 반드시 확인해야 합니다.

• 등기부등본 확인:
  • 집주인의 소유권이 명확히 등기되었는지 확인합니다.
  • 등기부등본 상에 근저당권이나 가압류가 없는지 확인하여 안전성을 점검합니다.
• 소유권 이전 등기 완료 여부:
  • 입주 아파트의 경우, 소유권 이전 등기가 완료되지 않았다면 집주인이 실제 소유자인지 증명하기 어렵습니다.
  • 만약 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라면, 신중히 검토하거나 등기 완료 후 계약을 진행하는 것이 바람직합니다.

 

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2. 집주인(임대인)의 신뢰도 점검

입주 아파트의 경우 집주인이 분양을 받은 사람인지, 임대사업자인지 명확히 파악해야 합니다.

• 분양계약서와 소유권 증명서류 요청:
  • 소유권 이전 등기가 완료되지 않았다면, 집주인이 분양 받은 사실을 입증할 수 있는 분양계약서 사본을 확인해야 합니다.
• 임대사업자 등록 여부 확인:
  • 집주인이 임대사업자로 등록된 경우, 등록된 사업자 정보와 일치하는지 확인합니다.
• 다른 세입자와의 중복 계약 여부:
  • 간혹 집주인이 동일한 아파트를 여러 명과 계약하려는 경우도 있을 수 있으므로, 중복 계약이 아닌지 확인하는 절차가 필요합니다.

 

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3. 전세보증보험 가입 가능성 검토

전세보증보험은 전세금을 안전하게 지키는 중요한 방편이므로, 가입 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

• 보증보험 가입 조건 확인:
  • 보증보험은 집의 등기 상태와 임대인의 재정 상태를 기준으로 가입 여부가 결정됩니다.
  • 소유권 이전 등기가 완료되지 않거나, 집주인의 재정 상황에 문제가 있으면 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.
• 보증보험 회사의 상담:
  • 계약 전에 보증보험 회사에 해당 아파트가 보증 대상이 되는지 확인하고, 필요시 상담을 받아둡니다.

 

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4. 계약서 작성 시 명확한 조건 기재

입주 아파트 전세 계약서에는 몇 가지 특별한 내용을 추가로 명확히 기재하는 것이 중요합니다.

• 입주 날짜와 임대차 기간 명시:
  • 입주 아파트는 공사 지연이나 소유권 이전 절차로 인해 입주 날짜가 변경될 가능성이 있습니다.
  • 계약서에 정확한 입주 날짜와 임대차 기간을 명시하여 불확실성을 줄이세요.
• 하자 처리 및 수리 조항 포함:
  • 입주 초기에는 하자가 발견될 가능성이 있으므로, 집주인과의 하자 보수 책임과 처리 방법을 계약서에 기재합니다.
• 추가비용 발생 여부 확인:
  • 입주 초기에는 관리비, 공용시설 사용료 등 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 해당 비용을 누구에게 책임질 것인지 명확히 작성합니다.

 

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5. 주변 시세와 시장 상황 비교

입주 아파트의 전세 가격이 적정한지 판단하기 위해 시장 시세와 비교해 보는 것이 중요합니다.

• 주변 아파트 전세 시세 조사:
  • 같은 지역의 유사 아파트와 입주 아파트의 전세금을 비교해, 과도한 전세금을 요구하는지 확인합니다.
• 입주 초기 프로모션 여부 확인:
  • 입주 초기에 일부 집주인들이 전세금을 낮추거나 혜택을 제공할 수 있으니, 이러한 조건을 찾아보고 협상 가능성을 고려합니다.
• 입주 후 매매 시세 변화 관찰:
  • 입주 아파트는 초기 시세 변동이 크기 때문에, 전세 기간 동안 매매가가 변동될 경우 추후 계약 연장이나 해지에 영향을 미칠 수 있습니다.