제목: 전세 계약 전 등기부등본 외 꼭 확인해야 할 항목 6가지 – 사기 예방을 위한 체크리스트

제목: 전세 계약 전 등기부등본 외 꼭 확인해야 할 항목 6가지 – 사기 예방을 위한 체크리스트

전세 계약은 수천만 원, 많게는 수억 원의 보증금이 오가는 중요한 거래입니다. 많은 사람들이 등기부등본만 확인하고 안심하지만, 그 외에도 반드시 확인해야 할 항목들이 있습니다. 등기부등본은 기본일 뿐, 다양한 정보와 서류를 종합적으로 검토해야 전세사기, 이중 계약, 보증금 미반환 등의 위험을 줄일 수 있습니다. 이 글에서는 전세 계약 전 등기부등본 외에 반드시 확인해야 할 핵심 항목들을 항목별로 상세히 정리해드립니다.

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1. 건축물대장 – 실제 구조와 용도 확인

건축물대장은 부동산의 실제 구조, 용도, 불법 건축물 여부 등을 확인할 수 있는 공적 장부입니다.

확인 방법:

• 정부24 또는 지자체 민원센터에서 무료 발급 가능
• ‘일반건축물대장’과 ‘집합건축물대장(오피스텔, 빌라 등)’ 모두 확인

확인할 항목:

• 용도: 주택인지, 근린생활시설(상가)인지 확인 (전입신고 가능 여부와 직결)
• 불법 증축 여부: 위반건축물로 표시되면 추후 강제철거나 대출 제한 가능성 있음
• 층수 및 구조: 실제 보여준 구조와 일치하는지 비교

 

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2. 전입세대열람 – 선순위 세입자 있는지 확인

전입세대열람원은 해당 주소에 현재 누구의 전입신고가 되어 있는지를 보여주는 문서입니다.

확인 방법:

• 관할 주민센터 또는 정부24 방문 신청 (세입자 본인이면 신청 가능)
• 집주인 동의 없이도 열람 가능

확인할 항목:

• 본인보다 앞서 전입한 세대가 있는지
• 집주인이 아닌 다른 명의자(위장 임대인)가 전입되어 있는지
• 전입자가 있고, 계약서 날짜도 앞선 경우 보증금 우선순위 밀림 발생 가능성 있음

 

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3. 확정일자 유무 – 기존 세입자의 보증금 우선순위 확인

전세 계약 시 기존 세입자가 있다면, 해당 세입자의 확정일자 날짜를 확인해 우선순위 파악이 필요합니다.

확인 방법:

• 기존 세입자에게 계약서 날짜 및 확정일자 여부를 직접 물어보거나
• 관할 등기소/법원 등기과에서 열람 (임차권등기 여부 포함)

주의할 점:

• 전입신고 + 확정일자 + 실거주 여부가 선순위 권리 성립 조건
• 선순위 세입자가 있다면 보증금 일부 또는 전액 미반환 위험 있음

 

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4. 관리비·공과금 체납 여부 – 입주 후 분쟁 방지

집주인이 관리비나 공과금을 체납 중이면, 새로 입주하는 세입자에게 압류나 연체 청구가 오는 경우가 있습니다.

확인 방법:

• 관리사무소 또는 아파트 동대표에게 체납 여부 문의
• 다가구 주택은 세대별 수도·전기 요금 분리 여부도 확인

확인할 항목:

• 전기, 수도, 가스, 지역난방 요금 체납 여부
• 관리비 고지서, 최근 3개월 납부내역 요청

 

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5. 집주인 실소유자 확인 및 신분증 대조

계약 상대방이 실제 소유자인지, 또는 위임 받은 대리인인지 철저히 확인해야 합니다.

확인 방법:

• 등기부등본 상 소유자 이름과 계약 상대자 신분증 대조
• 대리인 계약 시 위임장 + 인감증명서 + 인감도장 확인
• 외국인 또는 법인 소유자일 경우, 별도 증빙 서류 요구

사기 방지 팁:

• 계약서상 임대인 인적사항, 연락처, 주소 명확히 기재
• 중개사를 통해 계약할 경우, 중개업 등록증과 보증보험 확인

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6. 선순위 담보권 및 임차권 등기 확인 – 등기부 안의 숨은 위험

등기부등본만 봤다고 끝이 아닙니다. **‘을구’란(담보권)과 ‘갑구’란(소유권 변동)**을 자세히 분석해야 합니다.

체크할 항목:

• 근저당권: 대출금 잔액과 우선순위 확인
• 압류, 가압류, 경매신청 이력
• 임차권등기: 기존 세입자 권리 주장 가능성
• 가등기: 소유권 분쟁 가능성

주의:

• 근저당 설정액보다 보증금이 클 경우, 대항력과 우선순위 꼼꼼히 따져야 안전
• 가압류, 경매, 소송 기록이 있는 경우 ‘위험 부동산’일 가능성 높음

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마무리

전세 계약은 ‘등기부등본만 본다’는 오래된 기준에서 벗어나, 다각도의 서류와 상황을 확인하는 입체적인 절차가 되어야 안전합니다. 전입세대열람, 건축물대장, 선순위 확정일자, 체납 내역 등은 한눈에 보기 어려워도 꼼꼼히 확인해두면 수천만 원의 피해를 예방할 수 있습니다. 전세사기가 늘고 있는 요즘, 계약 전 한 번 더 확인하고, 서류는 모두 스캔 또는 사진으로 보관해두는 습관도 반드시 필요합니다.